请问目前国家对外资进入国内房地产开发的限制规定有哪些?
龙哥1号:你好！
境外机构和个人在境内购买非自用房地产，其目的是用于出售、出租等经营活动，属于投资经营行为，根据《中华人民共和国中外合资经营企业法》、《中华人民共和国中外合作经营企业法》、《中华人民共和国外资企业法》等规定，应依法申请设立外商投资企业，并在核准的经营范围内开展经营活动。境外投资者未按照外商投资法律的规定取得《外商投资企业批准证书》和《营业执照》的，不得进行房地产开发和经营活动。
国家外汇管理局对来自境外的炒房热钱再出“撒手锏”：对境外购房主体购买境内商品房和外商投资房地产企业涉及的外汇管理进行了规范。
外汇局的这份《国家外汇管理局、建设部关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》(下称《通知》)是在7月份建设部等六部委发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(下称《意见》)的基础上出台的。
外汇局表示，新的规定有利于加强和改进房地产市场宏观调控，也有利于规范房地产项下跨境资本流动秩序，促进我国国际收支基本平衡。
外汇账户资金禁用
《通知》首次规定，境外机构和个人在境内银行开立的外国投资者专用外汇账户内的资金，不得用于房地产开发和经营。
花旗集团地产投资部副总裁张虎跃在接受《第一财经日报》采访时介绍，过去境外投资者用外汇专用账户上的外币资金直接支付给国内开发商，再由国内开发商自己去结汇，这是交易中经常采用的方式。
目前，外国投资者专用外汇账户分为四类，涉及到房地产开发与经营的主要是“投资类”和“收购类”账户，用于存放与支付有关外汇款项。
张虎跃认为，上述规定对外国投资者投资于中国房地产市场的影响并不大，因为无论是由外国投资者还是国内房地产开发商来操作，结汇以及相关的审核是必不可少的过程。
借外债门槛提高
《通知》还对外商投资房地产企业市场准入、开发经营等所涉及的外汇管理问题进行了明确规定：凡外商投资房地产公司未全部缴付注册资本金、未取得《国有土地使用证》或开发项目资本金未达到项目投资总额35%的，不得借用外债。
张虎跃认为这条规定对外国投资者的影响较大。他说，以前在投资一个项目时，自有资金和债务各投进一部分，债务在资本金中比例甚至可达60%，这样的操作比较灵活，而按照新的规定，所有的自有资金必须先到位，项目运作的灵活性降低，而且自有资金过早投放会降低项目回报率。
对外经贸大学金融学院副院长丁志杰认为，上述规定在资金来源上约束了外债的规模，提高了自有资金的比例，这样很多以“炒房”为目的的小投资者就被拦在了门外。
在此之前，中国银监会已经明确规定，严禁银行业金融机构向项目资本金比例达不到35%(不含经济适用房)等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款。此次外汇局禁止未达到上述比例的外商投资房地产公司借用外债，从而堵住了其另一条外部信贷途径。
目前，一些国内房地产公司在境外注册，然后在境内设立外商投资企业，通过借外债方式募集资金用于国内房地产投资。丁志杰认为，现在借外债门槛提高后，这类“离岸”房地产公司的“壳”资源价值将缩水，这有利于规范房地产项目下的跨境资本流动。
自用和实需购买
《通知》还重申了《意见》中外国投资者购买国内房地产的自用和实需原则，规定在境内工作、学习时间超过一年的境外个人，可购买符合实际需要的自住商品房。
根据外汇局公布的《2005年国际收支报告》,2005年我国非金融部门吸收外商来华直接投资734亿美元，其中，境外机构购买建筑物34亿美元。
张虎跃说，对国外投资者购房行为应当区别看待，有些个人投资者一次性购买几套高档住宅，而一些机构投资者往往是购买整个楼盘然后长期持有，后者和房价过高关系不大。他认为国内房价过高是由于住宅需求过旺。
他认为上述文件对外资进入国内房地产影响较大，但花旗集团将会继续投资于国内房地产业，包括开发新项目和收购既有楼盘，尽管预期回报率均会有所降低。
一位外资投行人士向《第一财经日报》表示，一个成熟的房地产市场房价走势较稳定，比如香港，即使房价有波动也不会太大。而中国内地房地产市场还远未成熟，20年内房价还会保持上行，因此只要投资中国内地房地产业，长期看来一定有收益。
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